DPH u nemovitostí: zásadní změny od 1. 7. 2025

Od července 2025 vstoupily v platnost novinky v zákoně o DPH, které se týkají převodů nemovitostí. V praxi to znamená, že každý, kdo kupuje nebo prodává nemovitost, by měl vědět, jak tyto změny ovlivní jeho obchod.

Jako realitní makléř se s těmito situacemi setkávám denně, a proto vám chci shrnout to nejdůležitější v lidské řeči – bez složité právnické hantýrky.

1. Konec pětiletého testu, nově jen 23 měsíců
Dříve platilo, že aby byl prodej novostavby od DPH osvobozen, museli jsme čekat pět let od kolaudace. To už neplatí.

Pokud se nemovitost prodá do 23 měsíců od dokončení, je převod zdaněn DPH.
Pokud se prodá později, je od DPH osvobozen – pokud se ovšem prodávající a kupující nedohodnou na dobrovolném zdanění.
Za dokončení se bere buď den právní moci kolaudace, nebo moment, kdy je stavba způsobilá k trvalému užívání.

👉 Pro vás jako vlastníky nebo investory je to zásadní rozdíl. Správné načasování prodeje může znamenat úsporu nebo naopak povinnost odvést daň.

2. Rekonstrukce a přestavby mohou spustit DPH
Pozor, změny se netýkají jen novostaveb. Velké rekonstrukce se mohou posuzovat jako nové dokončení stavby. To znamená, že první prodej po takové úpravě bude znovu spadat do režimu DPH.

Typické příklady:

přístavba nebo nástavba domu,
zásadní rekonstrukce bytu či objektu,
změna účelu – třeba když se z kanceláří stane bytový dům.
Platí také finanční test: pokud náklady na úpravy přesáhnou 30 % z budoucí prodejní ceny, pak je převod zdanitelný.

👉 Pokud plánujete rekonstrukci jako investici s následným prodejem, určitě se vyplatí předem spočítat, zda vás tato hranice nepřekvapí.

3. Nová definice stavebního pozemku
Další změna se týká pozemků. Za stavební pozemek se nově považuje ten, na kterém lze podle územního plánu nebo rozhodnutí stavebního úřadu postavit stavbu pevně spojenou se zemí.

Naopak – pokud je zřejmé, že stavět nelze, nebo se na pozemku nachází jen drobná stavba bez vlivu na využití, převod takového pozemku je od DPH osvobozen.

👉 V praxi to znamená, že při koupi nebo prodeji pozemku je nutné detailně prověřit územní dokumentaci a rozhodnutí stavebního úřadu.

4. Bytové a sociální bydlení – jak se určuje sazba DPH
Změny zasáhly i oblast bydlení. To, zda se použije základní nebo snížená sazba DPH, už se neodvíjí jen od stavebního zákona, ale také od údajů v registru RUIAN a projektové dokumentace.

Sociální bydlení: hospice, azylové domy nebo dětské domovy mají sníženou sazbu automaticky.
U ostatních staveb platí, že více než 50 % podlahové plochy musí sloužit pro sociální bydlení.
Výpočet plochy se nově řídí vyhláškou Ministerstva financí č. 163/2025 Sb.

👉 Co to znamená pro vás?
Změny v DPH nejsou jen teoretická záležitost. Mají přímý dopad na rozhodování, jestli nemovitost koupit, prodat nebo ještě počkat.

Developeři musí pečlivě plánovat, kdy začnou prodávat nové byty.
Investoři by měli zohlednit, jestli rekonstrukce nepovede k povinnosti uplatnit DPH.
Majitelé nemovitostí by měli znát rozdíly mezi stavebními a nestavebními pozemky.

Jako realitní makléř vnímám, že klienti často řeší nejen samotný obchod, ale i jeho daňové dopady. Proto doporučuji – než podepíšete smlouvu nebo zahájíte rekonstrukci, ověřte si, zda váš krok nevyvolá povinnost k DPH. Správné nastavení vám může ušetřit spoustu peněz i starostí.

Miloš Knedlhans
Váš spolehlivý partner v realitách

🌐 www.Knedlhans.cz
📞 602 052 123