Investiční byty po 1. 4. 2026: proč je nyní klíčový správný čas jednat

Pokud zvažujete koupi investičního bytu, případně již nemovitosti vlastníte a přemýšlíte o dalším nákupu, je na místě zbystřit.
Od 1. dubna 2026 vstupují v platnost nová doporučení České národní banky, která citelně zpřísní podmínky financování investičních nemovitostí.

Změny se dotknou především bytů pořizovaných za účelem pronájmu a nákupů třetí a další nemovitosti. Pro část investorů půjde o nutnost drobné úpravy strategie, pro jiné však mohou znamenat výrazné omezení možností financování.

Méně peněz od banky, více vlastního kapitálu

Zásadní změnou je snížení ukazatele LTV (Loan to Value), tedy poměru mezi výší úvěru a hodnotou nemovitosti.

Od 1. dubna 2026 platí, že:

👉 banka poskytne maximálně 70 % hodnoty investiční nemovitosti

Zbývajících 30 % musí investor pokrýt z vlastních zdrojů.

Jaký to má dopad v praxi?

U bytu v hodnotě 6 000 000 Kč:

• dosud bylo běžné vložit přibližně 1 200 000 Kč
• nově bude potřeba 1 800 000 Kč

Rozdíl 600 000 Kč už není detail. Právě tato částka může rozhodnout o tom, zda se investice skutečně uskuteční, nebo zůstane pouze v rovině úvah.

Je důležité zdůraznit, že u vlastního bydlení (první a druhá nemovitost určená k vlastnímu užívání) se tato změna neuplatní. Zde zůstávají podmínky beze změny.

Přísnější limit zadlužení: konec jednoduché finanční páky

Druhou klíčovou změnou je zpřísnění ukazatele DTI (Debt to Income), tedy poměru celkového zadlužení k příjmům.

Nově platí:
👉 celkové dluhy nesmí překročit sedminásobek ročního čistého příjmu

Do tohoto limitu se započítávají veškeré závazky – hypotéky, spotřebitelské úvěry, kontokorenty i kreditní karty.

Co to znamená pro investory?

• první a druhá investiční nemovitost často ještě projde
• u třetí a další se velmi často naráží na limit
• strategie založené na vysoké finanční páce se výrazně omezují

Neznamená to konec investování do nemovitostí. Znamená to však nutnost mnohem přesnějšího plánování a práce s celkovou finanční strukturou.

Koho se změny dotknou nejvíce

Zpřísnění míří zejména na:

• investory s více nemovitostmi
• byty pořizované primárně za účelem pronájmu
• nemovitosti kupované jako dlouhodobé uložení kapitálu

Cílem České národní banky je ochladit investiční poptávku a snížit rizika v bankovním sektoru. Pro investory to v praxi znamená jediné: bez kvalitní přípravy a správné strategie to půjde výrazně hůře než dříve.

Proč je právě teď správný čas situaci řešit

Nacházíme se v období, kdy je stále možné:

• využít vyšší LTV
• projít mírnějšími limity zadlužení
• nastavit financování s větší flexibilitou

Od dubna 2026 budou investiční nákupy stále možné, ale:

• budou vyžadovat více vlastního kapitálu
• banky budou výrazně přísnější

U řady investorů proto dává smysl revize celé investiční strategie, případně hledání alternativních řešení, například prostřednictvím právnických osob. Každý případ je však nutné posuzovat individuálně.

Investování do nemovitostí zůstává dlouhodobě stabilním a osvědčeným způsobem, jak chránit a zhodnocovat kapitál. Podmínky se však mění a rozhodující výhodu budou mít ti, kteří se připraví včas a správně.

Pokud zvažujete investiční nákup, rozšíření portfolia nebo si chcete ověřit, jak se Vás nová pravidla konkrétně dotknou, neváhejte mě kontaktovat.
Společně s mými prověřenými finančními poradci vyhodnotíme Vaši situaci, projdeme dostupné možnosti financování a doporučíme strategii, která bude odpovídat Vašim cílům i dlouhodobé udržitelnosti.

Miloš Knedlhans
Váš spolehlivý partner v realitách
🌐 www.Knedlhans.cz
📞 602 052 123  ✉️ Milos@Knedlhans.cz