Drobné opravy v nájmu: po deseti letech změna limitů

Po dlouhých deseti letech došlo ke změně finančních limitů na drobné opravy v nájemních bytech. Původní částky přestaly odpovídat realitě dávno předtím, než se ceny práce a materiálu v posledních letech výrazně zvýšily.

Od 1. ledna 2026 platí nová pravidla, která se automaticky vztahují na všechny nájemní smlouvy, tedy i na ty uzavřené dříve. Není potřeba nic podepisovat ani smlouvy upravovat – změna platí přímo ze zákona.

O jaký předpis se jedná

Celá oblast drobných oprav se řídí nařízením vlády č. 308/2015 Sb., které vymezuje, jaké opravy hradí nájemník a které jsou povinností pronajímatele, a zároveň stanovuje finanční limity. Právě toto nařízení bylo po deseti letech aktualizováno nařízením vlády č. 260/2025 Sb., účinným od 1. ledna 2026, které zvýšilo finanční stropy jak pro jednotlivé drobné opravy, tak pro roční limit. Součástí je také mechanismus automatického navýšení limitů podle inflace, aby částky lépe odpovídaly aktuálním cenám.

Kolik nově platí nájemník

Změny se týkají dvou klíčových částek:

• Limit na jednu drobnou opravu se zvýšil z 1 000 Kč na 1 500 Kč
• Roční limit se zvýšil ze 100 Kč na 150 Kč za m² podlahové plochy

V praxi to znamená, že například u bytu o velikosti 70 m² činí nový roční limit 10 500 Kč. To je maximální částka, kterou může nájemník v jednom kalendářním roce za drobné opravy zaplatit. Jakmile je tento limit vyčerpán, další opravy už hradí pronajímatel.

Náklady na dopravu řemeslníků se do těchto limitů nezapočítávají a jdou vždy k tíži nájemníka.

Co se počítá do podlahové plochy

Do podlahové plochy se započítává nejen samotný byt, ale i všechny prostory, které nájemník výhradně užívá, a to i mimo byt – typicky sklep. Balkony, lodžie a terasy se počítají polovinou své plochy.

Co jsou drobné opravy v praxi

Nařízení vlády č. 308/2015 Sb. obsahuje poměrně podrobný výčet drobných oprav. Nejčastěji jde například o:

• opravy podlahových krytin, prahů a lišt
• opravy dveří, oken, klik, zámků, rolet a žaluzií
• výměny zásuvek, vypínačů, jističů či zvonků
• drobné opravy elektroinstalace v bytě
• opravy spotřebičů, které jsou součástí bytu

I přesto se v praxi často vedou spory o to, zda konkrétní oprava ještě spadá do kategorie drobných oprav, nebo už jde o povinnost pronajímatele.

Pronajímatel nese odpovědnost za stav bytu

Je důležité mít jasno: pronajímatel musí udržovat byt ve stavu způsobilém k bezpečnému bydlení.

Na nájemníkovi je pouze běžná údržba a drobné opravy v zákonem stanoveném rozsahu. Roční finanční limit se posuzuje souhrnně za všechny drobné opravy, bez ohledu na jejich typ.

Vyšší limity si sjednat nelze

Zákon jasně stanovuje, že není možné sjednat vyšší finanční limity, než stanovuje nařízení vlády č. 308/2015 Sb. ve znění novely č. 260/2025 Sb. Pokud se takové ustanovení objeví v nájemní smlouvě, je neplatné.

Naopak nižší limity si pronajímatel a nájemník dohodnout mohou.

V praxi se stále setkávám se smlouvami, které nájemníkům ukládají nepřiměřené povinnosti – často jen proto, že lidé svá práva neznají a automaticky přijmou to, co je ve smlouvě napsáno.

Co z toho plyne

Zvýšení limitů je krok správným směrem, i když nové částky stále ne vždy odpovídají reálným nákladům na opravy. Přesto je pozitivní, že se pravidla po letech konečně posunula a že se nájemní bydlení postupně kultivuje.

Ať už jste nájemník, nebo pronajímatel, platí jedno: znalost pravidel šetří peníze, čas i zbytečné spory.

Pokud budete potřebovat poradit, pomoc s konkrétní situací nebo vyřešit nejasnosti v nájemní smlouvě, neváhejte se na mě obrátit.
Realitní konzultace je zcela zdarma a rád vám vysvětlím, co je pro vás výhodné a bezpečné.

Miloš Knedlhans
Váš spolehlivý partner v realitách
🌐 www.Knedlhans.cz
📞 602 052 123  ✉️ Milos@Knedlhans.cz