Blog

Některé nemovitosti se prodávají jednoduše. U jiných je potřeba zkušenost, strategie, trpělivost a schopnost vidět potenciál tam, kde ho ostatní už dávno nevidí. Přesně takovým případem byl i zámek Krukanice. Objekt s obrovskou historií, jedinečnou atmosférou a zároveň velmi komplikovaným příběhem. Nemovitost, která byla nabízena k prodeji 33 let — bez úspěchu. Ve chvíli, kdy jsem převzal prodej, bylo jasné, že nepůjde o běžnou realitní zakázku. A právě proto mě podobné případy baví nejvíce. Bývalý skvost s obrovským potenciálem Zámek Krukanice je historický objekt, který však čeká kompletní rekonstrukce. Na první pohled je patrné, že jde o místo s duší, […]

Většinu nemovitostí stačí dobře nafotit, popsat a zveřejnit. A pak jsou místa, u kterých okamžitě víte, že tohle nebude stačit. Tohle je jedno z nich. https://www.knedlhans.cz/zakazky/nabidka-nemovitosti/pozemekstozec/ Pozemek ve Stožci, jen pár kroků od Vltavy, na hranici Národního parku Šumava, není „další položka v nabídce“. Je to vzácnost. Tichý diamant ukrytý v krajině, kde podobné příležitosti prakticky neexistují. Na první pohled vás zaujme prostor – více než 10 000 m² soukromí uprostřed přírody. Ale skutečná hodnota se skrývá jinde. V něčem, co je dnes v této lokalitě téměř nedosažitelné. Platné stavební povolení. Kompletní projektová dokumentace. Připravený základ pro nový dům. V […]

Velikonoce nejsou jen o pomlázce, barvení vajíček a sladkých dobrotách. Jsou především symbolem nových začátků, svěží energie a tiché naděje, která přichází spolu s jarem. Stejně jako se příroda probouzí k životu, i my dostáváme příležitost na chvíli zpomalit, nadechnout se a podívat se dopředu s lehkostí a novou chutí. Je to čas, kdy i malé změny mohou mít velký význam – doma, v práci i uvnitř nás samotných. Přeji vám, aby vaše Velikonoce byly naplněné klidem, radostí a opravdovou pohodou. Ať vám přinesou nejen krásné chvíle s vašimi blízkými, ale i inspiraci k novým začátkům a splněným přáním. Užijte […]

Prodal jsem dobře. Nebo jen rychle? „Cenu jsem si stanovil sám.“ Věta, která zní logicky. A často vede k rychlému prodeji. Otázka ale je: byl ten prodej opravdu výhodný? Při stanovení ceny vychází majitel nejčastěji z těchto podkladů: aktuální nabídky na realitních serverech zkušenost s lokalitou vlastní odhad To je přirozený postup. Problém je, že: nabídkové ceny nejsou ceny, za které se skutečně prodává veřejně dostupná data nejsou úplná chování kupujících není na první pohled viditelné Jak vypadá typický průběh prodeje. Majitel nastaví cenu sám. Následuje: během prvních dnů několik zájemců rychlé domluvení prohlídek brzká rezervace Výsledek: nemovitost je prodaná rychle […]

Od roku 2028 mají domácnosti začít platit emisní povolenky v cenách plynu, uhlí, benzínu i nafty. To, co dnes působí jako vzdálené politické rozhodnutí, bude mít velmi konkrétní dopad – na rodinné rozpočty i na ceny nemovitostí. A právě trh s nemovitostmi může reagovat rychleji, než si dnes mnozí vlastníci připouštějí. Provozní náklady začnou rozhodovat víc než kdy dříve. Energeticky úsporné domy si díky nízkým nákladům udrží hodnotu – a v některých lokalitách ji mohou dál navyšovat. Naopak nezateplené domy s vyšší spotřebou energií budou pod rostoucím tlakem. Kupující už dnes při prohlídkách řeší: energetickou třídu budovy, typ zdroje vytápění, […]

Třicet dva metrů čtverečních. Jedna místnost, kuchyňský kout a balkon, kde si ranní kávu vychutnáte spíš bokem než čelem. Nic, co by na první pohled působilo jako investiční trhák.  A přesto právě tady vznikl rozdíl, který většina lidí považuje za nemožný. 👉 https://www.knedlhans.cz/zakazky/zrealizovane-zakazky/hloubetin/ Majitel původně jednal s makléřem, který byt nacenil na 6,5 milionu korun a ve smlouvě uvedl, o kolik se bude cena snižovat, pokud nebudou zájemci. Provize? 5 % + DPH. V praxi by to znamenalo, že by prodávajícímu po zaplacení provize zůstalo zhruba 6,1 milionu korun. A tady je potřeba říct věci naplno: u jedné místnosti s […]

Po dlouhých deseti letech došlo ke změně finančních limitů na drobné opravy v nájemních bytech. Původní částky přestaly odpovídat realitě dávno předtím, než se ceny práce a materiálu v posledních letech výrazně zvýšily. Od 1. ledna 2026 platí nová pravidla, která se automaticky vztahují na všechny nájemní smlouvy, tedy i na ty uzavřené dříve. Není potřeba nic podepisovat ani smlouvy upravovat – změna platí přímo ze zákona. O jaký předpis se jedná Celá oblast drobných oprav se řídí nařízením vlády č. 308/2015 Sb., které vymezuje, jaké opravy hradí nájemník a které jsou povinností pronajímatele, a zároveň stanovuje finanční limity. Právě […]

Pokud zvažujete koupi investičního bytu, případně již nemovitosti vlastníte a přemýšlíte o dalším nákupu, je na místě zbystřit. Od 1. dubna 2026 vstupují v platnost nová doporučení České národní banky, která citelně zpřísní podmínky financování investičních nemovitostí. Změny se dotknou především bytů pořizovaných za účelem pronájmu a nákupů třetí a další nemovitosti. Pro část investorů půjde o nutnost drobné úpravy strategie, pro jiné však mohou znamenat výrazné omezení možností financování. Méně peněz od banky, více vlastního kapitálu Zásadní změnou je snížení ukazatele LTV (Loan to Value), tedy poměru mezi výší úvěru a hodnotou nemovitosti. Od 1. dubna 2026 platí, že: […]

Koupit nemovitost teď, nebo čekat? Upřímný pohled realitního makléře Tuhle otázku slyším dnes a denně. Na prohlídkách, po telefonu, u kávy i v e-mailech: „Má smysl kupovat nemovitost teď, nebo je lepší počkat?“ Neptají se jen investoři. Ptají se lidé, kteří chtějí vlastní bydlení. Rodiny s dětmi, páry i jednotlivci. A není se čemu divit. Ceny nemovitostí jsou vysoké, realitní trh je podle médií „přehřátý“, hypotéky nejsou nejlevnější a titulky často straší. Pojďme si to ale říct bez emocí, bez mýtů a bez realitních frází. Tak, jak to vidím z každodenní praxe. Proč má dnes tolik lidí obavy koupit nemovitost […]

📈 Výsledky roku 2025 mluví samy za sebe Prodané a pronajaté nemovitosti, za kterými stojí zkušenosti, strategie a především spolupráce s klienty. Každý obchod je výsledkem společné cesty – správného rozhodnutí, otevřené komunikace a důvěry. Děkuji všem, kteří se mnou v roce 2025 společně realizovali prodej, pronájem nebo nákup své nemovitosti. Vaše důvěra je pro mě tím největším závazkem. Zvažujete prodej nebo pronájem? Pojďme to zvládnout společně – profesionálně, bezpečně a s maximálním důrazem na výsledek. Když jde o nemovitosti, rozhodují výsledky i správná spolupráce. 🔥 Ozvěte se mi – rád s vámi nezávazně proberu vaši situaci Miloš Knedlhans Váš […]

Konec roku přináší chvíli zastavení, ohlédnutí a vděčnosti. Rád bych proto poděkoval všem svým klientům za důvěru, kterou jste mi v tomto roce projevili. Každý prodej, koupě i pronájem nemovitosti je jedinečný příběh a vážím si toho, že jsem Vás mohl provázet na této cestě. Přeji Vám klidné a veselé Vánoce plné pohody, radosti a času stráveného s Vašimi blízkými.Do nového roku 2026 Vám přeji pevné zdraví, osobní spokojenost a mnoho správných rozhodnutí — ať už Vás čeká změna bydlení, nový začátek, nebo další kapitola tam, kde se cítíte dobře. Ať je rok 2026 rokem jistoty, důvěry a míst, kam […]

Jsou zakázky, které člověka chytnou za srdce natolik, že mu znovu připomenou, proč svou práci dělá. Proč ho naplňuje, proč ho baví a proč má chuť neustále se zlepšovat.  A přesně takový okamžik jsem měl možnost zažít. Měl jsem tu čest pomoci 95letým manželům Boublíkovým s prodejem jejich garáže – konkrétně s kompletním převodem uživatelských práv a povinností. Na první pohled možná drobnost, ale pro ně šlo o důležitý krok, který chtěli zvládnout bezpečně, správně a s klidnou hlavou. A já jsem byl rád, že jim mohu být oporou v celém procesu. Manželé Boublíkovi mě doslova okouzlili svou laskavostí, energií […]

⚡ Exkluzivní nabídka energií od Innogy pro naši realitní kancelář – a nyní ji rád nabídnu i vám. Díky přímé spolupráci s Innogy máme speciální ceny elektřiny a plynu, které nejsou veřejně dostupné. Tuto výhodu využíváme v naší realitní kanceláři pro naše klienty – a nyní ji mohu nabídnout i vám. 💬 Zapomeňte na zdlouhavé hledání nejlepších tarifů. Stačí mi poskytnout pár údajů: • Roční spotřebu elektřiny a plynu • U elektřiny také jistič (např. 3×20 A) a sazbu (např. D02d) • Adresa místa odběru energií 💡 Tyto informace snadno najdete na své faktuře za energie. Na jejich základě vám […]

Pečlivě vybíráte nájemníka, prověříte jeho historii, promluvíte si, všechno sedí. Zdá se, že máte vyhráno. Jenže i přes veškerou opatrnost se může stát, že se situace zvrtne. Nájemník přestane platit, nekomunikuje, odmítá byt vyklidit… a vy stojíte před nepříjemným problémem. Naštěstí existuje způsob, jak se na takové situace připravit předem – notářská doložka přímé vykonatelnosti. Co je notářská doložka a proč by vás měla zajímat Notářská doložka je právní nástroj, díky kterému se nájemce předem zaváže, že splní své povinnosti – například zaplatí nájemné nebo po skončení smlouvy byt řádně vyklidí. Pokud to neudělá, může pronajímatel rovnou přistoupit k exekuci, […]

Od července 2025 vstoupily v platnost novinky v zákoně o DPH, které se týkají převodů nemovitostí. V praxi to znamená, že každý, kdo kupuje nebo prodává nemovitost, by měl vědět, jak tyto změny ovlivní jeho obchod. Jako realitní makléř se s těmito situacemi setkávám denně, a proto vám chci shrnout to nejdůležitější v lidské řeči – bez složité právnické hantýrky. 1. Konec pětiletého testu, nově jen 23 měsíců Dříve platilo, že aby byl prodej novostavby od DPH osvobozen, museli jsme čekat pět let od kolaudace. To už neplatí. Pokud se nemovitost prodá do 23 měsíců od dokončení, je převod zdaněn […]

V realitách se často říká, že úspěšný obchod potřebuje čas. A je to pravda – dobrá příprava, kvalitní prezentace a správné načasování jsou základem. Ale někdy, když se všechno sejde, může být výsledek až překvapivě rychlý. Nedávno jsem měl možnost zažít hned dva takové příběhy: 🏡 Prodej chaty – od prohlídky k podpisu během necelých tří pracovních dnů. V pátek odpoledne v 15:00 proběhla prohlídka chaty. Zájem byl okamžitý. Pondělí – příprava kupní smlouvy a návrhu na vklad do katastru nemovitostí. Úterý ráno – kupní smlouva se podepsala v 8 hod., kupující okamžitě uhradil kupní cenu a zároveň se podal návrh na […]

🔑 Bezpečný prodej začíná se zkušeným makléřem Při prodeji nemovitosti je zásadní nejen atraktivní prezentace, ale především právní bezvadnost. Řada právních vad totiž není na první pohled viditelná, ale může zásadně zkomplikovat, nebo dokonce zcela znemožnit převod vlastnického práva. Zkušený realitní makléř pozná právní vady nemovitosti včas – například: nesoulad mezi skutečným stavem stavby a zápisem v katastru nemovitostí chybějící kolaudaci nezkolaudovanou přístavbu drobný, ale klíčový rozdíl v zakreslení stavby (často stačí rozdíl jednoho metru oproti evidenci) Takový nesoulad může vést k zamítnutí návrhu na vklad vlastnického práva ze strany katastrálního úřadu (§ 17 zákona č. 256/2013 Sb., katastrální zákon) […]

Prodej nemovitosti není jen o vyvěšení inzerátu a čekání na kupce. V sázce bývá statisíce až miliony korun – a přitom mnoho prodávajících opakuje stále ty samé chyby. A právě ty vám mohou prodej značně zkomplikovat, prodloužit nebo prodělat. Jako zkušený realitní makléř vám prozradím, jakým nejčastějším chybám se při prodeji vyhnout, abyste získali maximum peněz, minimum stresu – a klidný spánek. ❌ 1. Nadhodnocení ceny 🔍 „Zkusíme to za víc, kdyžtak slevíme.“ Tuhle větu slyším často – a bývá osudová. Nadhodnocená nemovitost: odrazuje kupce už v první vlně (nejvíc jich přichází hned po zveřejnění), prodlužuje prodej, a často končí […]

Hledáte nájemníka? Možná zvažujete, že si pronájem zajistíte sami. Co na tom může být složitého – dát inzerát, vybrat zájemce a sepsat smlouvu, že ano? Bohužel právě tento přístup často končí zklamáním, neplatiči, právními problémy nebo poškozenou nemovitostí. Ve skutečnosti je pronájem nemovitosti proces, který vyžaduje zkušenosti, právní přehled i cit pro výběr správného nájemníka. Pokud chcete mít jistotu, že vše proběhne hladce, nechte celý proces na profesionálním realitním makléři.   ⚠️ Co hrozí, když se pronájem řeší „na vlastní pěst“? Majitelé často netuší, kolik nástrah a rizik je s pronájmem spojeno: Stanovíte nesprávnou cenu – byt se buď nepronajme, […]

Když se řekne „realitní makléř“, většina lidí si vybaví někoho, kdo prodává nebo pronajímá nemovitosti. Jenže za těmi zdmi, čísly a smlouvami se často skrývají příběhy, které nejdou vyjádřit cenovkou. Reality totiž nejsou jen o nemovitostech – jsou o domovech. A domov je něco mnohem hlubšího než pár metrů čtverečních. Citlivý přístup je základ Zejména starší lidé často prodávají nemovitost, ve které prožili celý život. Vyprovázeli z ní děti do školy, vítali vnuky na návštěvách, slavili narozeniny, Vánoce, i tiše prožívali osobní chvíle. Když se rozhodnou takový domov prodat, není to jen „transakce“. Je to obrovský životní krok, který si […]